Casedaenti - Nude proprietà e Immobili già affittati
Nude proprietà e Immobili già affittati 2016-11-15T17:20:09+01:00

C.D.E. Srl offre informazioni e servizi di consulenza per l’acquisizione di immobili di provenienza giudiziaria attraverso procedure concorsuali (vendita all’asta) o mediante acquisto diretto extragiudiziale (vendita prima dell’asta).
In questa sezione vengono proposte soluzioni immobiliari per investimenti ad alto rendimento, quali ad esempio le Nude proprietà e gli Immobili già affittati.

In quest’area vi sono esclusivamente OCCASIONI per INVESTIMENTI relativi a:
Ville, Villette a schiera e Porzioni, Appartamenti, Rustici e Casali, Terreni, Immobili commerciali ed industriali, ecc.

1 – Investimenti proposti

Abbiamo due tipi di investimento ad elevata rendita:

Le operazioni vengono fatte su immobili provenienti sia dal libero mercato sia da procedimenti giudiziari, quindi all’asta o prima dell’asta. Trattasi di operazioni con peculiarità specifiche che rispondono ad esigenze differenti.

Chi investe in Nude proprietà immobiliari ha solitamente le seguenti esigenze:

  • avere solide garanzie circa l’aumento del capitale investito nel tempo stimato
  • fare un investimento non strettamente correlato agli andamenti sempre meno prevedibili del settore finanziario
  • avere la certezza che, sebbene trattasi di investimento immobiliare, lo stesso non deve necessitare di impegno, in termini di tempo, per la sua gestione
  • poter attendere la finalizzazione dell’investimento con resa a medio termine (in media 10/15 anni)

Chi investe in Immobili già locati ha solitamente le seguenti esigenze:

  • essere certo di aver investito il proprio capitale su un bene che si rivaluta nel tempo
  • poter avere una rendita mensile a fronte di un investimento iniziale
  • disporre di tempo per la gestione dell’immobile locato o essere disposto ad affidare a terzi la sua gestione

 

2 – Nuda Proprietà

Chi compra una Nuda proprietà immobiliare acquisisce una casa ad un prezzo fortemente scontato rispetto al valore di mercato sapendo che però potrà usufruirne (quindi potrà disporre della piena proprietà) solo dopo un lasso di tempo che può essere:

  • determinato
  • legato alla vita dell’usufruttuario, cioè di colui che lo usa.
E’ una forma di investimento immobiliare che in Italia conta circa 32.300 operazioni nel 2009 (Lombardia al primo posto con 5.370 transazioni) ed è molto diffusa all’estero soprattutto in Francia.
La compravendita di Nude proprietà sta prendendo sempre più piede anche nel nostro paese per la crescente fascia di persone appartenenti alla terza età che non hanno particolari legami con i propri familiari e che vogliono aumentare il proprio tenore di vita. Costoro decidono quindi di vendere solo la Nuda proprietà della casa riservandosene l’usufrutto finché in vita.
Il Codice Civile (art. da 978 a 1020) consente infatti di “dividere” in due la piena proprietà di un bene.
Da una parte l’Usufrutto ovvero il diritto di utilizzare il bene fino a che si è in vita (o per un periodo determinato), dall’altra la Nuda proprietà ovvero la proprietà del bene senza il diritto d’uso.
Alla morte del usufruttuario la Nuda proprietà e l’Usufrutto si riuniscono e si ricompone la piena proprietà a favore di colui che ha acquisito, a suo tempo, la Nuda proprietà del bene.
Più l’usufruttuario è giovane, più alto è lo sconto che si ottiene acquistando la Nuda proprietà, più anni ovviamente si dovranno attendere prima che il bene entri nella piena disponibilità dell’acquirente.

Ovviamente chi investe nell’acquisto di una Nuda proprietà immobiliare può sempre rivenderla, anche senza attendere il termine del periodo di investimento inizialmente stimato (es. periodo di usufrutto), ottenendo comunque un vantaggio economico visto che nel frattempo il valore della casa è aumentato essendosi ridotti gli anni di usufrutto atteso.

Il budget per ciascun investimento, che indichiamo puntualmente nei singoli annunci, è già comprensivo del costo del bene immobiliare (Nuda proprietà o Immobile locato) e del totale dei nostri servizi di consulenza. Talvolta includono anche i costi notarili.

Nel caso di Immobili locati vi sono i costi di acquisto, di mantenimento e le imposte tipiche di una proprietà immobiliare, ampiamente conosciuti e pertanto qui non approfonditi.

Nel caso di Nude proprietà immobiliari è interessante prendere in considerazione alcuni aspetti che hanno forti ripercussioni sia in termini di risparmio economico sia in termini di riduzione d’imprevisti, tempo e preoccupazioni:

Al budget indicato per ciascuna operazione il cliente dovrà aggiungere soltanto:

  • l’imposta di registro (che sarà pagata solo per il valore della Nuda proprietà e non per l’intero valore dell’immobile oggetto dell’operazione. Infatti al momento in cui si entrerà nel pieno possesso della casa – ad es. a distanza di 10/15 anni – la piena proprietà verrà acquisita automaticamente con la semplice voltura catastale)
  • eventuali spese per manutenzione straordinaria che si dovessero rendere necessarie sull’immobile
Il vantaggio fiscale è duplice:
  • non si è soggetti alle tipiche imposte legate al possesso di una casa (IMU, Irpef)
  • l’eventuale futura rivendita dell’immobile non comporterà una imposizione fiscale sulle plusvalenze generate dalla rivendita dell’immobile una volta ottenuta la piena proprietà*

* questo secondo aspetto è valido solo se l’acquirente è un privato che rivende la piena proprietà dopo più di 5 anni dall’acquisto della Nuda proprietà

Non compete quindi al nudo proprietario il pagamento di spese quali:
  • IMU e Irpef
  • carichi annuali come i canoni di utenze, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito
  • condominio, manutenzione ordinaria, consumi di energia elettrica gas metano acqua, riscaldamento, tassa rifiuti, eventuali servizi di portineria, derattizzazione, ecc.

 

3 – Immobile già affittato

Prezzo inferiore al valore di mercato e maggiori garanzie

Chi compra un Immobile già affittato acquisisce una casa ad un prezzo inferiore al valore di mercato rispetto al valore dello stesso immobile libero. I motivi sono legati ad aspetti culturali non a ragioni razionalmente economiche.

Dati storici e referenze

Inoltre chi compra ha a disposizione la storia e le referenze dell’inquilino e, in caso di malaugurata necessità, può procedere alla liberazione dell’immobile in tempi ragionevoli.

Infatti, contrariamente al pensare comune, la liberazione in caso di morosità dell’inquilino per un immobile residenziale è massimo 12 mesi (es. a Torino la media è di 8 mesi, ad Ivrea e Pinerolo di 9 mesi, a Milano di 11 mesi) e comunque non è prevista proroga dello sfratto in caso di morosità.

Vantaggi fiscali

Chi compra può beneficiare dei vantaggi fiscali della “cedolare secca” (nel caso di immobili residenziali locati da persona fisica a persona fisica) infatti il canone di locazione percepito può non rientrare nella dichiarazione dei redditi e subire solo un prelievo fiscale del 21%.

La cedolare secca è un’opportunità che consente al locatore, persona fisica, di pagare un’aliquota sul canone. Sostituisce l’IRPEF, le ADDIZIONALI REGIONALE e COMUNALE, l’IMPOSTA DI REGISTRO (2% sul canone) e l’IMPOSTA DI BOLLO (€ 14,62 per foglio). Si è esentati anche dalla denuncia alle Autorità dei dati dell’inquilino e dell’immobile.

Chi concede in affitto un immobile ha quindi due opzioni per pagare le tasse:

– aggiungere il reddito derivante dalla locazione agli altri redditi e poi calcolare l’Irpef e le addizionali dovute

– gestire il reddito derivante dalla locazione separatamente dagli altri redditi pagando su reddito da locazione la sola cedolare secca.

Inoltre, qualora chi compra decide di rivendere l’immobile dopo almeno 5 anni dall’acquisto, può venderlo libero ad un valore maggiore rispetto al costo iniziale, e in tal caso non è prevista imposizione fiscale sul guadagno ottenuto (plus valenza).

 

4 – Benefici dell’acquisto di immobili con provenienza giudiziaria

Il vantaggio è sostanzialmente economico:
  • Ribassamento del prezzo sul valore del bene, perché proveniente da procedimento giudiziario
  • Prezzo vantaggioso dell’immobile perché Nuda proprietà o Immobile locato

Si combinano due elementi vantaggiosi per un investitore: la possibilità di accedere ad un immobile a un prezzo vantaggioso visto che trattasi di una Nuda proprietà o di un Immobile locato (ancora oggi non così ricercati nel mercato immobiliare) e la possibilità di ottenere un ulteriore vantaggio dovuto alla provenienza giudiziaria del bene che ne determina, di per se, un ulteriore ribassamento del prezzo. Di solito almeno il 15% rispetto al valore di mercato.

Trattasi di operazioni combinate, talvolta complesse, la cui gestione deve essere ovviamente seguita da professionisti competenti al fine di garantire il ritorno atteso dall’investimento in sicurezza e senza perdite di tempo.

 

5 – Confronto con investimenti immobiliari tradizionali

Un interessante investimento immobiliare tradizionale è quello che viene fatto acquistando un immobile, affittandolo e poi rivendendolo dopo qualche anno. Si combinano infatti il vantaggio del rendimento della locazione a quello della plusvalenza auspicata della rivendita dell’immobile rivalutato.

L’acquisto di una Nuda proprietà immobiliare ha dei vantaggi rispetto all’investimento sopra specificato, facilmente riassumibili nell’esempio di seguito riportato che evidenzia le principali voci di costo e di rendita dell’uno e dell’altro tipo di operazione:

Descrizione A – Acquisto di immobile da affittare e poi rivendere
Ipotesi con rivendita dell’appartamento dopo 15 anni – rivalutazione dell’immobile del 10% netto in 15 anni – riscaldamento autonomo
B – Acquisto di Nuda proprietà immobiliare da libero mercato
Ipotesi con rivendita dell’appartamento dopo 15 anni – rivalutazione dell’immobile del 10% netto in 15 anni – riscaldamento autonomo
Valore Piena proprietà dell’immobile: 240.000 euro 380.000 euro
Valore iniziale investimento: 240.000 euro
(Acquisto Piena proprietà)
240.000 euro
(Acquisto Nuda proprietà)
Prezzo di rivendita Piena proprietà dopo 15 anni: 264.000 euro 418.000 euro
Imposte per l’acquisto + costi e onorari notarili: 16.000 euro 16.000 euro
Locazione lorda mensile percepita: 1.000 euro 0
Locazione netta percepita in 15 anni (cedolare secca): 131.040 euro 0
IMU in 15 anni: 19.500 euro 0
Periodo sfitto per trovare il primo inquilino + due cambi di inquilino, nei 15 anni: 1 anno 0
Mancata locazione da morosità, nei 15 anni: 1 anno 0
Spese condominiali e utenze principali per il periodo sfitto e periodo di mancata locazione per morosità: 3.600 euro 0
Costo legale per liberazione immobile da n° 1 inquilino moroso, nei 15 anni: 3.000 euro 0
Spese registrazione contratti locazione in 15 anni: 2.000 euro 0
Manutenzione ordinaria in 15 anni: 10.500 euro 0
Manutenzione straordinaria in 15 anni: 9.000 euro 9.000 euro

Rendita netta dopo 15 anni

Investimento iniziale (spese di acquisto + imposte):

– 256.000 euro

(240.000 + 16.000)

– 256.000 euro

(240.000 + 16.000)

Spese differite in 15 anni (spese per morosità + Manutenzione ordinaria + IMU + Registrazione contratti locazione, spese condominiali periodo sfitto + Manutenzione straordinaria): – 47.600 euro – 9.000 euro
Rendita netta da locazione in 15 anni: + 131.040 euro 0
Prezzo di rivendita dopo 15 anni: + 264.000 euro + 418.000 euro
Rendita totale netta dopo 15 anni (in termini assoluti):

+ 91.440 euro

+ 133.500 euro

% rendita totale netta rispetto all’investimento iniziale: + 36 % + 60 %
Rendita netta annua per 15 anni:

+ 6.096 euro

+ 10.200 euro

% rendita netta annua rispetto all’investimento iniziale: + 2,4 % + 4,0 %

L’esempio sopra riportato evidenzia come l’investimento immobiliare in acquisto di Nude proprietà è un investimento di sicuro interesse visto che si parla di una rendita media netta del 4,0% per immobili su libero mercato.

L’acquisto di una Nuda proprietà immobiliare di provenienza giudiziaria aumenta ulteriormente la rendita netta che, come si nota dagli annunci pubblicati sul sito, oscilla tra 8,0 % e 13,0 % netto.

 

6 – Riferimenti normativi

La normativa che disciplina la Nuda proprietà in Italia si ricava per differenza da quella emanata per regolamentare l’Usufrutto. Infatti la Nuda proprietà è il diritto che rimane su una proprietà che viene spogliata dell’Usufrutto.

Il Diritto alla Proprietà Privata è garantito dalla Costituzione della Repubblica Italiana (vedi articolo 42). Tale diritto è disciplinato dal Codice Civile Italano (vedi libro terzo, della Proprietà).

Lo stesso codice civile disciplina l’Usufrutto dell’abitazione, al libro terzo, titolo V, articoli dal 978 al 1026, riportato di seguito:

TITOLO V
DELL’USUFRUTTO, DELL’USO E DELL’ABITAZIONE

CAPO I

Dell’usufrutto

SEZIONE I

Disposizioni generali

 

Art. 978 Costituzione

L’usufrutto è stabilito dalla legge (324, 540 e seguenti, 581, 1153) o dalla volontà dell’uomo (587, 1350 n. 2, 1376, 2643 n. 2, 2684). Può anche acquistarsi per usucapione (1158 e seguenti).

Art. 979 Durata

La durata dell’usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario (678, 698, 796, 853, 1014).

L’usufrutto costituito a favore di una persona giuridica non può durare più di trenta anni (999, 1014).

Art. 980 Cessione dell’usufrutto

L’usufruttuario può cedere il proprio diritto per un certo tempo o per tutta la sua durata, se ciò non è vietato dal titolo costitutivo (1002, 1350 n. 2, 2643 n. 2, 2810).

La cessione dev’essere notificata al proprietario; finché non sia stata notificata, l’usufruttuario è solidalmente obbligato con il cessionario verso il proprietario (1292).

SEZIONE II
Dei diritti nascenti dall’usufrutto

 

Art. 981 Contenuto del diritto di usufrutto

L’usufruttuario ha diritto di godere della cosa, ma deve rispettarne la destinazione economica.

Egli può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare (1998), fermi i limiti stabiliti in questo capo.

Art. 982 Possesso della cosa

L’usufruttuario ha il diritto di conseguire il possesso della cosa di cui ha l’usufrutto, salvo quanto è disposto dall’art. 1002.

Art. 983 Accessioni

L’usufrutto si estende a tutte le accessioni della cosa (817 e seguenti, 934 e seguenti).

Se il proprietario dopo l’inizio dell’usufrutto, con il consenso dell’usufruttuario, ha fatto nel fondo costruzioni o piantagioni, l’usufruttuario è tenuto a corrispondere gli interessi (1284) sulle somme impiegate. La norma si applica anche nel caso in cui le costruzioni o piantagioni sono state fatte per disposizione della pubblica autorità.

Art. 984 Frutti

I frutti naturali e i frutti civili spettano all’usufruttuario per la durata del suo diritto (820 s )

Se il proprietario e l’usufruttuario si succedono nel godimento della cosa entro l’anno agrario o nel corso di un periodo produttivo di maggiore durata, l’insieme di tutti i frutti si ripartisce fra l’uno e l’altro in proporzione della durata del rispettivo diritto nel periodo stesso (199; att. 150).

Le spese per la produzione e il raccolto sono a carico del proprietario e dell’usufruttuario nella proporzione indicata dal comma precedente ed entro i limiti del valore dei frutti (821).

Art. 985 Miglioramenti

L’usufruttuario ha diritto a un’indennità per i miglioramenti che sussistono al momento della restituzione della cosa (att. 157).

L’indennità si deve corrispondere nella minor somma tra l’importo della spesa e l’aumento di valore conseguito dalla cosa per effetto dei miglioramenti.

L’autorità giudiziaria, avuto riguardo alle circostanze, può disporre che il pagamento della indennità prevista dai commi precedenti sia fatto ratealmente, imponendo in questo caso idonea garanzia (1179, Cod. Proc. Civ. 119).

Art. 986 Addizioni

L’usufruttuario può eseguire addizioni che non alterino la destinazione economica della cosa.

Egli ha diritto di toglierle alla fine dell’usufrutto, qualora ciò possa farsi senza nocumento della cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizioni stesse. In questo caso deve essere corrisposta all’usufruttuario un’indennità pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna.

Se le addizioni non possono separarsi senza nocumento della cosa e costituiscono miglioramento di essa si applicano le disposizioni relative ai miglioramenti (att. 157).

Art. 987 Miniere, cave e torbiere

L’usufruttuario gode delle cave e torbiere (826) già aperte e in esercizio all’inizio dell’usufrutto. Non ha facoltà di aprirne altre senza il consenso del proprietario.

Per le ricerche e le coltivazioni minerarie, di cui abbia ottenuto il permesso, l’usufruttuario deve indennizzare il proprietario dei danni che saranno accertati alla fine dell’usufrutto.

Se il permesso è stato ottenuto dal proprietario o da un terzo, questi devono al: l’usufruttuario un’indennità corrispondente al diminuito godimento del fondo durante l’usufrutto.

Art. 988 Tesoro

Il diritto dell’usufruttuario non si estende al tesoro che si scopra durante l’usufrutto, salve le ragioni che gli possono competere come ritrovatore (932).

Art. 989 Boschi, filari e alberi sparsi di alto fusto

Se nell’usufrutto sono compresi boschi o filari cedui ovvero boschi o filari di alto fusto destinati alla produzione di legna, l’usufruttuario può procedere ai tagli ordinari, curando il mantenimento dell’originaria consistenza dei boschi o dei filari e provvedendo, se occorre, alla loro ricostituzione.

Circa il modo, l’estensione, l’ordine e l’epoca dei tagli, l’usufruttuario è tenuto a uniformarsi, oltre che alle leggi e ai regolamenti forestali, alla pratica costante della regione.

Le stesse regole si applicano agli alberi di alto fusto sparsi per la campagna, destinati ad essere tagliati.

Art. 990 Alberi di alto fusto divelti, spezzati o periti

Gli alberi di alto fusto divelti, spezzati o periti per accidente spettano al proprietario. L’usufruttuario può servirsi di essi soltanto per le riparazioni che sono a suo carico.

Art. 991 Alberi fruttiferi

Gli alberi fruttiferi che periscono e quelli divelti o spezzati per accidente appartengono all’usufruttuario, ma questi ha l’obbligo di sostituirne altri.

Art. 992 Pali per vigne e per altre coltivazioni

L’usufruttuario può prendere nei boschi i pali occorrenti per le vigne e per le altre coltivazioni che ne abbisognano, osservando sempre la pratica costante della regione.

Art. 993 Semenzai

L’usufruttuario può servirsi dei piantoni dei semenzai, ma deve osservare la pratica costante della regione per il tempo e il modo della estrazione e per la rimessa dei virgulti.

Art. 994 Perimento delle mandrie o dei greggi

Se l’usufrutto e stabilito sopra una mandria o un gregge, l’usufruttuario e tenuto a surrogare gli animali periti, fino alla concorrente quantità dei nati, dopo che la mandria o il gregge ha cominciato ad essere mancante del numero primitivo.

Se la mandria o il gregge perisce interamente per causa non imputabile all’usufruttuario, questi non è obbligato verso il proprietario che a rendere conto delle pelli o del loro valore.

Art. 995 Cose consumabili

Se l’usufrutto comprende cose consumabili (7502), l’usufruttuario ha diritto di servirsene e ha l’obbligo di pagarne il valore al termine dell’usufrutto secondo la stima convenuta.

Mancando la stima, e in facoltà dell’usufruttuario di pagare le cose secondo il valore che hanno al tempo in cui finisce l’usufrutto o di restituirne altre in eguale qualità e quantità (1258).

Art. 996 Cose deteriorabili

Se l’usufrutto comprende cose che, senza consumarsi in un tratto, si deteriorano a poco a poco, l’usufruttuario ha diritto di servirsene secondo l’uso al quale sono destinate, e alla fine dell’usufrutto e soltanto tenuto a restituirle nello stato in cui si trovano.

Art. 997 Impianti, opifici e macchinari

Se l’usufrutto comprende impianti, opifici o macchinari che hanno una destinazione produttiva, l’usufruttuario è tenuto a riparare e a sostituire durante l’usufrutto le parti che si logorano, in modo da assicurare il regolare funzionamento delle cose suddette. Se l’usufruttuario ha sopportato spese che eccedono quelle delle ordinarie riparazioni (1004), il proprietario, al termine dell’usufrutto, è tenuto a corrispondergli una congrua indennità (2651).

Art. 998 Scorte vive e morte

Le scorte vive e morte di un fondo devono essere restituite in eguale quantità e qualità. L’eccedenza o la deficienza di esse deve essere regolata in danaro, secondo il loro valore al termine dell’usufrutto.

Art. 999 Locazioni concluse dall’usufruttuario

Le locazioni concluse dall’usufruttuario, in corso al tempo della cessazione dell’usufrutto, purché constino da atto pubblico (2699) o da scrittura privata di data certa (2704) anteriore, continuano per la durata stabilita (1599), ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell’usufrutto.

Se la cessazione dell’usufrutto avviene per la scadenza del termine stabilito, le locazioni non durano in ogni caso se non per l’anno e, trattandosi di fondi rustici dei quali il principale raccolto è biennale o triennale, se non per il biennio o triennio che si trova in corso al tempo in cui cessa l’usufrutto (att. 51).

Art. 1000 Riscossione di capitali

Per la riscossione di somme che rappresentano un capitale gravato d’usufrutto (1998), è necessario il concorso del titolare del credito e dell’usufruttuario. Il pagamento fatto a uno solo di essi non è opponibile all’altro, salve in ogni caso le norme relative alla cessione dei crediti (260 e seguenti).

Il capitale riscosso dev’essere investito in modo fruttifero e su di esso si trasferisce l’usufrutto. Se le parti non sono d’accordo sul modo d’investimento, provvede l’autorità giudiziaria (1998).

SEZIONE III
Degli obblighi nascenti dall’usufrutto

 

Art. 1001 Obbligo di restituzione. Misura della diligenza

L’usufruttuario deve restituire le cose che formano oggetto del suo diritto, al termine dell’usufrutto, salvo quanto è disposto dall’art. 995 (2930).

Nel godimento della cosa egli deve usare la diligenza del buon padre di famiglia (1176).

Art. 1002 Inventario e garanzia

L’usufruttuario prende le cose nello stato in cui si trovano (982).

Egli è tenuto a fare a sue spese l’inventario dei beni, previo avviso al proprietario (Cod. Proc. Civ. 769). Quando l’usufruttuario è dispensato dal fare l’inventario, questo può essere richiesto dal proprietario a sue spese.

L’usufruttuario deve inoltre dare idonea garanzia (1179). Dalla prestazione della garanzia sono dispensati i genitori che hanno l’usufrutto legale sui beni dei loro figli minori (324). Sono anche dispensati il venditore e il donante con riserva d’usufrutto (796); ma, qualora questi cedano l’usufrutto, il cessionario è tenuto a prestare garanzia.

L’usufruttuario non può conseguire il possesso dei beni (982) prima di aver adempiuto gli obblighi su indicati.

Art. 1003 Mancanza o insufficienza della garanzia

Se l’usufruttuario non presta la garanzia a cui e tenuto, si osservano le disposizioni seguenti:

gli immobili sono locati o messi sotto amministrazione, salva la facoltà all’usufruttuario di farsi assegnare per propria abitazione una casa compresa nell’usufrutto. L’amministrazione è affidata, con il consenso dell’usufruttuario, al proprietario o altrimenti a un terzo scelto di comune accordo tra proprietario e usufruttuario o, in mancanza di tale accordo, nominato dall’autorità giudiziaria (att. 59);

il danaro è collocato a interesse (1000-2);

i titoli al portatore si convertono in nominativi a favore del proprietario con il vincolo dell’usufrutto, ovvero si depositano presso una terza persona, scelta dalle parti, o presso un istituto di credito, la cui designazione, in caso di dissenso, e fatta dall’autorità giudiziaria;

le derrate sono vendute e il loro prezzo è parimenti collocato a interesse (1000-2).

In questi casi appartengono all’usufruttuario gli interessi dei capitali, le rendite, le pigioni e i fitti.

Se si tratta di mobili i quali si deteriorano con l’uso, il proprietario può chiedere che siano venduti e ne sia impiegato il prezzo come quello delle derrate. L’usufruttuario può nondimeno domandare che gli siano lasciati i mobili necessari per il proprio uso.

Art. 1004 Spese a carico dell’usufruttuario

Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell’usufruttuario.

Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.

Art. 1005 Riparazioni straordinarie

Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario.

Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.

L’usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l’usufrutto, l’interesse (1284) delle somme spese per le riparazioni straordinarie.

Art. 1006 Rifiuto del proprietario alle riparazioni

Se il proprietario rifiuta di eseguire le riparazioni poste a suo carico o ne ritarda l’esecuzione senza giusto motivo, e in facoltà dell’usufruttuario di farle eseguire a proprie spese. Le spese devono essere rimborsate alla fine dell’usufrutto senza interesse. A garanzia del rimborso l’usufruttuario ha diritto di ritenere l’immobile riparato (2756; att. 152).

Art. 1007 Rovina parziale di edificio accessorio

Le disposizioni dei due articoli precedenti si applicano anche nel caso in cui, per vetusta o caso fortuito, rovini soltanto in parte l’edificio che formava accessorio necessario del fondo soggetto a usufrutto.

Art. 1008 Imposte e altri pesi a carico del l’usufruttuario

L’usufruttuario è tenuto per la durata del suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito.

Per l’anno in corso al principio e alla fine dell’usufrutto questi carichi si ripartiscono tra il proprietario e l’usufruttuario in proporzione della durata del rispettivo diritto (984).

Art. 1009 Imposte e altri pesi a carico del proprietario

Al pagamento dei carichi imposti sulla proprietà durante l’usufrutto, salvo diverse disposizioni di legge, è tenuto il proprietario, ma l’usufruttuario gli deve corrispondere l’interesse (1284) della somma pagata.

Se l’usufruttuario ne anticipa il pagamento, ha diritto di essere rimborsato del capitale alla fine dell’usufrutto.

Art. 1010 Passività gravanti su eredità in usufrutto

L’usufruttuario di un’eredità o di una quota di eredità (588) è obbligato a pagare per intero, o in proporzione della quota, le annualità e gli interessi dei debiti o dei legati da cui l’eredità stessa sia gravata.

Per il pagamento del capitale dei debiti o dei legati, che si renda necessario durante l’usufrutto, e in facoltà dell’usufruttuario di fornire la somma occorrente, che gli deve essere rimborsata senza interesse alla fine dell’usufrutto.

Se l’usufruttuario non può o non vuole fare questa anticipazione, il proprietario può pagare tale somma, sulla quale l’usufruttuario deve corrispondergli l’interesse (1284) durante l’usufrutto, o può vendere una porzione dei beni soggetti all’usufrutto fino alla concorrenza della somma dovuta.

Se per il pagamento dei debiti si rende necessaria la vendita dei beni, questa è fatta d’accordo tra proprietario e usufruttuario, salvo ricorso all’autorità giudiziaria in caso di dissenso. L’espropriazione forzata deve seguire contro ambedue.

Art. 1011 Ritenzione per le somme anticipate

Nelle ipotesi contemplate dal secondo comma dell’art. 1009 e dal secondo comma dell’art. 1010, l’usufruttuario ha diritto di ritenzione sui beni che sono in suo possesso fino alla concorrenza della somma a lui dovuta (att. 152).

Art. 1012 Usurpazioni durante l’usufrutto e azioni relative alle servitù

Se durante l’usufrutto un terzo commette usurpazione sul fondo o altrimenti offende le ragioni del proprietario, l’usufruttuario e tenuto a fargliene denunzia e, omettendola, è responsabile dei danni che eventualmente siano derivati al proprietario.

L’usufruttuario può far riconoscere (2653) l’esistenza delle servitù a favore del fondo (1079) o l’inesistenza di quelle che si pretende di esercitare sul fondo medesimo (949); egli deve in questi casi chiamare in giudizio il proprietario (Cod. Proc. Civ. 102).

Art. 1013 Spese per le liti

Le spese delle liti che riguardano tanto la proprietà quanto l’usufrutto sono sopportate dal proprietario e dall’usufruttuario in proporzione del rispettivo interesse.

SEZIONE IV
Estinzione e modificazioni dell’usufrutto

 

Art. 1014 Estinzione dell’usufrutto

Oltre quanto è stabilito dall’art. 979 (328), l’usufrutto si estingue:

l) per prescrizione per effetto del non uso durato per venti anni (2934 e seguenti);

2) per la riunione dell’usufrutto e della proprietà nella stessa persona (2814);

3) per il totale perimento della cosa su cui è costituito (1016 e seguenti).

Art. 1015 Abusi dell’usufruttuario

L’usufrutto può anche cessare per l’abuso (2561, 2814) che faccia l’usufruttuario del suo diritto alienando i beni o deteriorandoli o lasciandoli andare in perimento per mancanza di ordinarie riparazioni (1004).

L’autorità giudiziaria può, secondo le circostanze, ordinare che l’usufruttuario dia garanzia, qualora ne sia esente, o che i beni siano locati o posti sotto amministrazione a spese di lui, o anche dati in possesso al proprietario con l’obbligo di pagare annualmente all’usufruttuario, durante l’usufrutto, una somma determinata.

I creditori dell’usufruttuario possono intervenire nel giudizio per conservare le loro ragioni, offrire il risarcimento dei danni e dare garanzia per l’avvenire (2900).

Art. 1016 Perimento parziale della cosa

Se una sola parte della cosa soggetta all’usufrutto perisce, l’usufrutto si conserva sopra ciò che rimane.

Art. 1017 Perimento della cosa per colpa o dolo di terzi

Se il perimento della cosa non è conseguenza di caso fortuito, l’usufrutto si trasferisce sull’indennità dovuta dal responsabile del danno.

Art. 1018 Perimento dell’edificio

Se l’usufrutto è stabilito sopra un fondo, del quale fa parte un edificio, e questo viene in qualsiasi modo a perire, l’usufruttuario ha diritto di godere dell’area e dei materiali.

La stessa disposizione si applica se l’usufrutto e stabilito soltanto sopra un edificio. In tal caso, però, il proprietario, se intende costruire un altro edificio, ha il diritto di occupare l’area e di valersi dei materiali, pagando all’usufruttuario, durante l’usufrutto, gli interessi (1284) sulla somma corrispondente al valore dell’area e dei materiali.

Art. 1019 Perimento di cosa assicurata dall’usufruttuario

Se l’usufruttuario ha provveduto all’assicurazione della cosa o al pagamento dei premi per la cosa già assicurata, l’usufrutto si trasferisce sull’indennità dovuta dall’assicuratore.

Se è perito un edificio e il proprietario intende di ricostruirlo con la somma conseguita come indennità, l’usufruttuario non può opporsi. L’usufrutto in questo caso si trasferisce sull’edificio ricostruito. Se però la somma impiegata nella ricostruzione è maggiore di quella spettante in usufrutto, il diritto dell’usufruttuario sul nuovo edificio è limitato in proporzione di quest’ultima.

Art. 1020 Requisizione o espropriazione

Se la cosa è requisita o espropriata per pubblico interesse, l’usufrutto si trasferisce sull’indennità relativa (1000).

CAPO II
Dell’uso e dell’abitazione

 

Art. 1021 Uso

Chi ha il diritto d’uso di una cosa, può servirsi di essa e, se è fruttifera, può raccogliere i frutti (821) per quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia (1023 e seguenti, 1100).

I bisogni si devono valutare secondo la condizione sociale del titolare del diritto.

Art. 1022 Abitazione

Chi ha il diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia.

Art. 1023 Ambito della famiglia

Nella famiglia si comprendono anche i figli nati dopo che è cominciato il diritto d’uso o d’abitazione, quantunque nel tempo in cui il diritto e sorto la persona non avesse contratto matrimonio. Si comprendono inoltre i figli adottivi (291 e seguenti), i figli naturali riconosciuti (250 e seguenti) e gli affiliati (404 e seguenti), anche se l’adozione, il riconoscimento o l’affiliazione sono seguiti dopo che il diritto era già sorto. Si comprendono infine le persone che convivono con il titolare del diritto per prestare a lui o alla sua famiglia i loro servizi (att. 153).

Art. 1024 Divieto di cessione

I diritti di uso e di abitazione non si possono cedere (853) o dare in locazione.

Art. 1025 Obblighi inerenti all’uso e all’abitazione

Chi ha l’uso di un fondo e ne raccoglie tutti i frutti o chi ha il diritto di abitazione e occupa tutta la casa e tenuto alle spese di coltura, alle riparazioni ordinarie e al pagamento dei tributi come l’usufruttuario (1004 e seguenti).

Se non raccoglie che una parte dei frutti o non occupa che una parte della casa, contribuisce in proporzione di ciò che gode.

Art. 1026 Applicabilità delle norme sull’usufrutto

Le disposizioni relative all’usufrutto (978 e seguenti) si applicano, in quanto compatibili, all’uso e all’abitazione.