FAQ- Le domande più frequenti
Le domande più frequenti 2017-12-05T17:05:39+01:00
Il Budget indicato da Casedaenti Srl non è la base asta, ma indica il prezzo effettivo di compravendita nel caso in cui l’immobile sia acquistabile direttamente prima dell’asta
OPPURE
il prezzo di aggiudicazione stimato – secondo la nostra esperienza e secondo casistiche similari – nel caso in cui sia necessario partecipare ad un’asta.

Nel budget di acquisto proposto sono già compresi i costi accessori quali: cancellazioni ipotecarie e i costi della consulenza di Casedaenti Srl che vengono riconosciuti solo in caso di buon esito.

Esistono diversi tipi di aste: giudiziarie (per immobili provenienti da situazioni di debito, eredità giacenti, cause di divisione fra comproprietari, fallimento etc…) e non giudiziarie (cartolarizzazioni, dismissioni da enti pubblici, vendite di singoli immobili da enti previdenziali, etc…). Per tutte le vendite all’asta non è necessario usufruire di servizi di consulenza e l’aspirante acquirente può seguire autonomamente le procedure di acquisto seguendo l’iter indicato dall’ente venditore.
Casedaenti Srl propone, laddove possibile ed economicamente conveniente, di acquistare gli immobili in forma diretta prima dell’asta oppure offre i propri servizi di consulenza per l’acquisto in asta.
In alcuni casi gli immobili soggetti a vendita giudiziaria possono essere venduti direttamente, evitando la procedura di asta; le modalità di acquisto diretto in forma transattiva variano a seconda del tipo di procedura a cui sono sottoposti i cespiti e a seconda degli accordi raggiunti fra le parti.
Le informazioni per l’acquisto in asta degli immobili sono fornite direttamente dagli enti venditori, nel caso in cui si voglia assistenza per:

  • procedure di asta
  • procedure (se possibile) di acquisto diretto
  • consulenza giuridica e commerciale
  • consulenza fiscale
  • consulenza urbanistica

ci si può rivolgere a Casedaenti Srl negli usuali orari di ufficio allo 011.5173425.

Casedaenti Srl fornisce un servizio gratuito di segnalazione via mail di tutte le nuove vendite. Per iscriversi al servizio consultare la sezione “Per ricevere aggiornamenti” o cliccare qui.
No. L’acquisto di un immobile in asta giudiziaria non subisce le procedure e le lungaggini tipiche delle liberazioni degli immobili affittati. C’è molta confusione su questo tema fra l’utenza non professionale e spesso si legge su siti internet e blog non specializzati informazioni non corrette o che si riferiscono alla liberazione di immobili affittati e non di provenienza giudiziaria. Per sgomberare il campo da qualsiasi dubbio si può leggere la successiva domanda/risposta.
Gli immobili comprati all’asta hanno tempi di consegna certi, mentre le liberazione degli immobili dagli ex inquilini no.
La differenza principale tra le due procedure consiste nel fatto che nella procedura di consegna a seguito di aggiudicazione all’asta l’acquirente dispone subito di un titolo esecutivo non soggetto a proroghe, costituito dal decreto di trasferimento, mentre per le procedure di sfratto di un immobile affittato occorre procedere in Tribunale con una causa (assistiti da un avvocato) per poter ottenere un ordine di liberazione.
Nelle procedure di sfratto di un immobile affittato l’inquilino viene citato in Tribunale in una causa, mentre per gli immobili all’asta si dispone già del titolo esecutivo e dell’ufficiale giudiziario per la fissazione della data di consegna. Infine le procedure di liberazione degli immobili affittati sono soggette a norme speciali e straordinarie che possono sospendere gli sfratti in essere (per es. decreto Milleproroghe che congela le procedure per le categorie di inquilini più deboli), mentre la procedura di consegna degli immobili all’asta non ha il rischio di normative speciali che bloccano la consegna.
L’unico caso in cui le tempistiche di liberazione sono rilevanti è quando si compra un immobile validamente affittato o validamente assegnato come casa coniugale o gravato da usufrutto: questi immobili sono chiaramente indicati su www.casedaenti.it come occupati e sono adatti agli investitori e non ai privati che cercano un’ abitazione per uso proprio nel breve periodo.
L’acquisto dell’immobile all’asta libera il bene dai debiti pregressi, secondo quanto prescritto dall’art. 586, comma 1, cpc. I creditori del precedente proprietario non possono più vantare alcun diritto in relazione all’immobile oggetto di acquisizione all’asta e tantomeno su chi l’ha acquistato con l’unica eccezione del Condominio. (Art. 63 comma 2 disp. Att. Del Codice Civile).
E’ pertanto possibile che l’acquisto all’asta o prima dell’asta di un appartamento possa esporre l’acquirente al rischio di dover corrispondere al condominio le spese non pagate dal precedente proprietario, nel limite dell’anno contributivo in corso al momento dell’acquisto e dell’anno precedente.
Si tenga presente che Il rischio è presente anche nell’ipotesi di acquisto su libero mercato.
Il budget di acquisto proposto da Casedaenti Srl comprende eventualmente anche le spese condominiali arretrate in modo che il cliente sappia fin dall’inizio il prezzo “chiavi in mano”.
Gli immobili acquistati in asta o prima dell’asta possono essere assicurati contro danni e atti vandalici compiuti prima e dopo la consegna.
Inoltre è possibile agire nei confronti di chi ha fatto i danni. Occorre distinguere l’ipotesi in cui il Tribunale abbia nominato un custode dell’immobile o lo abbia lasciato in custodia al precedente proprietario a cui l’immobile è stato tolto. Nel primo caso, sussiste la responsabilità sia penale (artt. 335 e 388 bis) sia civile (art. 67 comma 2 cpc) in capo al custode giudiziario negligente. Nella seconda ipotesi, sussiste solamente la responsabilità del debitore esecutato ex proprietario.

La quasi totalità degli immobili in asta giudiziaria sono soggetti a custodia da parte di un incaricato del Tribunale che libera immediatamente gli immobili prima della vendita se occupati da soggetti intemperanti, ma per la tranquillità dei propri clienti e visti i ridotti costi, Casedaenti Srl può assistere nella stipula delle polizze assicurative.

Se la vendita deriva da procedura fallimentare, il custode è il curatore fallimentare che, per agevolare la vendita,  rende disponibile rapidamente la presa visione interna degli immobili.
Diversamente, nell’ipotesi di pignoramento immobiliare, la visita interna dell’immobile è da concordare con il custode giudiziario (ai sensi dell’art. 559 cpc) o direttamente con le parti in caso di acquisto diretto prima dell’asta. Per alcune particolari casistiche non è possibile la presa visione interna degli immobili prima dell’acquisto; Casedaenti Srl non riceve telefonicamente richieste di presa visione, ma esclusivamente previo appuntamento presso la propria sede.
No, Casedaenti Srl non richiede compensi per l’attività che svolge per rendere possibile o agevolare la presa visione interna degli immobili in vendita.
Casedaenti Srl fornisce ai propri clienti la consulenza necessaria per seguire le pratiche di finanziamento. Bisogna tenere presente che non tutte le banche sono convenzionate con gli enti venditori e le eventuali convenzioni variano a seconda della direzione regionale del proprio Istituto di credito e del tipo di procedura di vendita. Casedaenti Srl operando da anni nel settore degli acquisti immobiliari di provenienza concorsuale ha instaurato rapporti diretti con i responsabili delle singole banche autorizzate alla stipula dei mutui in asta e prima dell’asta. I nostri clienti vengono dunque indirizzati solo verso le banche che possono operare nel finanziamento, evitando perdite di tempo e incertezze operative.
I requisiti necessari per usufruire delle agevolazioni “prima casa” sono i seguenti:

  • l’abitazione non deve essere di categoria catastale A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazioni in ville) o A9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici). Prima dell’entrata in vigore del decreto sulle semplificazioni fiscali (decreto legislativo del 21 novembre 2014, n. 175) per le vendite soggette ad Iva si poteva usufruire delle agevolazioni quando l’abitazione era considerata “non di lusso”, sulla base dei criteri fissati dal Dm 2 agosto 1969). Pertanto, nell’atto di trasferimento dell’abitazione (per la quale si intende fruire dell’aliquota Iva del 4%), oltre ad attestare la sussistenza delle altre condizioni prescritte per usufruire dell’agevolazione, va dichiarata la classificazione o la classificabilità catastale dell’immobile nelle categorie che possono beneficiare dell’aliquota agevolata (circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 31 del 30 dicembre 2014). Le categorie ammesse alle agevolazioni prima casa sono: A/2 (abitazioni di tipo civile) – A/3 (abitazioni di tipo economico) – A/4 (abitazioni di tipo popolare) – A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare) – A/6 (abitazioni di tipo rurale) – A/7 (abitazioni in villini) – A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi)
  • l’immobile deve essere ubicato − nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza o nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività o  –  se trasferito all’estero per ragioni di lavoro  – nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende − se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero, nell’intero territorio nazionale purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano: per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.
  • l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato
  • l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

L’agevolazione spetta allo stesso modo per l’acquisto delle pertinenze dell’abitazione, anche quando acquistata con un atto separato. In ogni caso, va ricordato che il beneficio spetta per le pertinenze classificate  nelle categorie C/2, C/6 e C/7, ed è fruibile limitatamente a una pertinenza per categoria catastale.

Possono usufruire nuovamente delle agevolazioni prima casa coloro che hanno venduto la loro precedente “prima casa”. Inoltre, per chi acquista una prima casa dopo aver venduto la precedente (per cui aveva già usufruito delle agevolazioni fiscali “prima casa”) è previsto uno sconto sulla nuova imposta di registro pari all’imposta di registro (o IVA) che si era corrisposta nel precedente acquisto. Per poter aver titolo ad usufruire di tale sconto (credito di imposta) è però necessario acquistare una nuova prima casa entro un anno dalla vendita della precedente.
Se una persona fisica compra un immobile (residenziale e non) e lo rivende trascorsi più di 5 anni ottenendo un guadagno – anche consistente – la plusvalenza eventualmente ottenuta non è soggetta ad imposizione fiscale. Per ciò che concerne la compravendita di immobili non abitativi le imposte sulle plusvalenze sono sempre dovute con una rivendita prima dei 5 anni; diversamente quando il cespite oggetto di transazione è un immobile ad uso residenziale le plusvalenze non subiscono imposizione fiscale – anche se non trascorsi i 5 anni – qualora sia stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del tempo intercorso fra l’acquisto e la successiva rivendita.
Le imposte da versare quando si acquista un’immobile non come prima casa dipendono da vari fattori. Sono diverse, per esempio, le imposte dovute quando si acquista da un venditore “Privato” o da un’impresa.

Se il venditore è un privato, la vendita è assoggettata all’imposta di registro del 9% e alle imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna.

Se il venditore è un’impresa, a seconda dei casi, potrà essere:

  • Soggetta a Iva (entro 5 anni dalla sua ultimazione), con l’aliquota del 10% (o del 22% per le abitazioni di lusso); in questo caso, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono pari a 200 euro ciascuna.
  • Dopo 5 anni dalla sua ultimazione se vi è opzione in atto per l’applicazione IVA, aliquota del 10% (o del 22% per le abitazioni di lusso) e le imposte di registro, ipotecaria catastale pari a 200 euro ciascuna.
  • Dopo 5 anni dalla sua ultimazione senza esercizio di opzione IVA, esente IVA, imposta di registro del 9% e imposte ipotecaria e catastali di 50 euro ciascuna.
Le imposte da versare quando si acquista una “Prima Casa” dipendono da vari fattori. Sono diverse, per esempio, le imposte dovute quando si acquista da un venditore “Privato” o da un’impresa.

Se il venditore è un privato, la vendita e’ assoggettata dall’imposta di registro del 2% e alle imposte ipotecarie e catastali nella misura di 50 euro ciascuna.

Se il venditore è un’impresa, a seconda dei casi la vendita potrà essere:

  • Esente da Iva, con l’imposta di registro pari al 2% e le imposte ipotecarie e catastali nella misura di 50 euro ciascuna.
  • Soggetta ad Iva, con l’aliquota del 4% (o del 22% per le abitazioni di lusso); in questo caso, le imposte di registro,  ipotecarie e catastali sono pari a 200 euro ciascuna